In Abhängigkeit davon, wer der Vermieter ist, in welcher Art an Unterkunft Sie wohnen, mit wem Sie diese gegebenenfalls teilen und wann der Vertrag abgeschlossen wurde, kennt das britische Mietrecht unterschiedliche Mietformen mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten für Mieter und Vermieter. Zudem gibt es kleine Unterschiede zwischen den rechtlichen Regelungen von England, Wales und Schottland.
Um Ihnen den Einstieg in das britische Mietrecht zu erleichtern, werden wir nur auf die Formen der Verträge eingehen, die mit großer Wahrscheinlichkeit für Sie zutreffen werden. Zudem haben wir uns in diesem Abschnitt auf die rechtliche Situation in England beschränkt, bei Anmietung von Wohnungen in Wales und Schottland können geringfügig unterschiedliche Regeln gelten. Wegen der Komplexität des britischen Mietrechts empfehlen wir Ihnen unbedingt, sich vor Abschluss eines Vertrags ausführlich mit der Thematik zu befassen und sich von lokalen Beratungsstellen informieren zu lassen.
Ein Mietvertrag kann in Großbritannien sowohl in mündlicher Form als auch schriftlich geschlossen werden. Dabei wird generell zwischen zwei Formen des Vertrags unterschieden, dem Tenancy Agreement und der License. Das Tenancy Agreement ist ein regulärer Mietvertrag, der dem Mieter das Recht einräumt, in der angemieteten Wohnung zu wohnen. Im Gegensatz dazu stellt eine License nur eine Genehmigung des Vermieters an den Mieter zum Wohnen in der Wohnung dar. Dementsprechend hat der Mieter bezüglich Kündigung weniger Rechte. Achten Sie daher unbedingt bei der Unterzeichnung des Vertrags darauf, dass Sie ein Tenancy Agreement unterzeichnen. Indiz hierfür ist ein Vertrag, in dem alle wichtigen Punkte des Mietverhältnisses geregelt sind. Dementsprechend sollte der Mietvertrag folgende Punkte beinhalten:
- Name und Anschrift des Vermieters (Landlord) und des Mieters, Anschrift des Mietobjekts
- Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, Verlängerungszeiträume (i.d.R. monatlich, wöchentlich)
- Mindestdauer des Mietverhältnisses
- Kaltmiete und Mietnebenkosten (inkl. Auflistung der einzelnen Posten)
- Bedingungen für mögliche Mieterhöhungen
- Kaution/Renovierungsvereinbarungen bei Auszug
- Zuständigkeiten für Reparaturen
- Kündigungsfristen
- ggf. Mitnutzungsrechte der Wohnung durch andere Parteien/Untervermietungsrechte
- ggf. Nutzungsrechte und Gebühren für Gemeinschaftsgeräte (Waschmaschine etc.)
- Übergabeprotokoll mit dem Zustand der Wohnung (bei möblierten Wohnungen eine Liste der Möbel) und Mängeln an der Wohnung bzw. den Möbeln
- Regelungen zu Haustieren
- Hausordnung
Welche rechtlichen Regelungen bei dem Vertrag zu beachten sind, ist wie schon gesagt abhängig davon, welche Form des Mietverhältnisses auf Sie zutrifft. Das erste Kriterium zur Einstufung des Mietverhältnisses ist die Rechtsform des Vermieters, also ob Ihr Vermieter eine Privatperson ist ( Private Landlord), eine Gemeinde ( Council) oder ein Wohnungsträger ( Housing Agency). An dieser Stelle werden wir nur auf die Regelungen bei privaten Vermietern eingehen, da dieses für Sie die wahrscheinlichste Konstellation ist.
In Großbritannien werden zahlreiche Formen von Mietverhältnissen bei Privatpersonen unterschieden. Hier die Wichtigsten in Kürze:
Assured Shorthold Tenancy
Ein Assured Shorthold Tenancy liegt vor, wenn
- Sie nach dem 28.02.1997 einziehen und
- Ihre Miete an einen Private Landlord zahlen und
- Kontrolle über die Wohnung haben, sodass der Landlord und andere Personen diese nicht einfach betreten können, wann Sie wollen, und
- wenn der Landlord nicht im gleichen Gebäude wohnt wie Sie.
Die Assured Shorthold Tenancy ist die wohl häufigste Form der Miete in Großbritannien, und mit sehr großer Wahrscheinlichkeit werden auch Sie diese Form des Mietverhältnisses eingehen, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Großbritannien anmieten.
Das Mietverhältnis läuft entweder über einen bestimmten Zeitraum ( Fixed Term Tenancy) oder verlängert sich automatisch von Woche zu Woche oder Monat zu Monat ( Periodic Tenancy). Die Fixed Term Tenancy läuft automatisch zu einem angegebenen Datum aus. Möchten Sie früher ausziehen, so müssen Sie dies individuell mit dem Landlord klären, da dieser theoretisch das Recht hat, auf Einhaltung des Mietvertrags zu bestehen. Bei einer Periodic Tenancy haben sowohl Sie als auch der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist jederzeit zu kündigen. Die Kündigungsfrist für Mieter ist abhängig vom Intervall der Mietzahlungen, in der Regel liegt sie aber bei vier Wochen. Kündigungen müssen in schriftlicher Form an den Landlord eingereicht werden.
Wie in Deutschland auch ist bei Vertragsabschluss eine Kaution ( Deposit) fällig. In der Regel liegt diese bei einer Monatsmiete, sie kann aber generell frei vom Landlord festgesetzt werden. Achten Sie darauf, dass der Vertrag genau regelt, unter welchen Umständen die Kaution vom Landlord einbehalten werden darf. Liegen keine Beanstandungen vor, z.B. Beschädigung der Wohnung, so muss der Landlord die Kaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen.
Die Miete wird in der Regel wöchentlich oder monatlich gezahlt. Der Weg der Zahlung wird individuell mit dem Landlord vereinbart. Zahlen Sie die Miete wöchentlich, so ist der Landlord verpflichtet, Ihnen ein so genanntes Rent Book auszuhändigen. Die Miete setzt sich ebenso wie in Deutschland aus der Kaltmiete und den Mietnebenkosten zusammen. Informieren Sie sich schon vorab, welche Posten in den Nebenkosten enthalten sind und welche Beträge Sie selber tragen müssen. Eine Besonderheit in Großbritannien ist die Council Tax, eine lokale Steuer auf häuslichen Besitz, die meist von der Partei getragen wird, die in dem Besitz lebt. Die Summen hierfür sind oft nicht gering. Wir empfehlen Ihnen daher, sich schon vorab über die Höhe der Council Tax zu informieren und diese bei Ihren Kalkulationen zu berücksichtigen.
Occupiers with Basic Protection
Dieses Mietverhältnis liegt vor, wenn
- Sie im gleichen Gebäude wie der Landlord leben, aber nicht mit diesem die Wohnung teilen oder
- wenn Sie in einem Studierendenwohnheim leben oder
- wenn Sie eine sehr hohe oder sehr niedrige Miete zahlen.
Occupiers with Basic Protection ist eine Mietform, die dem Mieter weniger Rechte einräumt als die vorherige Mietform. Dies macht sich insbesondere bei den Kündigungsmöglichkeiten bemerkbar, da der Landlord von seiner Seite aus das Mietverhältnis relativ kurzfristig und mit nur geringem bürokratischem Aufwand durch eine einzelne Court Order beenden kann. Als Mieter muss man
dieselben Kündigungsfristen einhalten wie bei einem Assured Shorthold Tenancy. Auch die anderen Gepflogenheiten und Regelungen entsprechen denen des Assured Shorthold Tenancy.
Excluded Occupiers
Dieses Mietverhältnis liegt vor, wenn
- Sie die Unterkunft mit dem Landlord teilen oder wenn
- Sie im gleichen Gebäude leben wie der Landlord und Ihre Unterkunft mit einem Familienmitglied des Landlords teilen oder wenn
- Sie in der Unterkunft nur während der Ferienzeit leben oder wenn
- Sie keine Miete für die Unterkunft zahlen.
Diese Form der Miete trifft meist dann zu, wenn Sie in eine WG ziehen und einer Ihrer Mitbewohner Eigentümer der Wohnung ist. Als Excluded Occupier haben Sie noch weniger Rechte bei Kündigungen durch den Vermieter als bei den vorherigen Mietformen. In diesem Falle ist es ausreichend, dass der Landlord Ihnen zu einem angemessenen Zeitpunkt mitteilt, dass Sie ausziehen müssen. Diese Mitteilung kann auch mündlich erfolgen. In den anderen Punkten gleicht dieses Mietverhältnis den anderen.
Subtenants
Dieses Mietverhältnis liegt vor, wenn
- Sie die gesamte Unterkunft von einem anderen Mieter mieten oder wenn
- Sie einen Teil der Unterkunft von einem anderen Mieter mieten.
In diesem Fall haben Sie es mit zwei Landlords zu tun, dem Hausbesitzer ( Head Landlord) und Ihrem Vermieter ( Landlord). Unter welche Mietform Sie genau fallen, ist abhängig von denselben Kriterien wie bei der Anmietung einer Wohnung direkt von dem Besitzer. Dementsprechend können Ihre Rechte als Untermieter sehr stark variieren.
Besondere Aufmerksamkeit muss hierbei auf die Folgen eines Vertragsendes des Untervermieters gerichtet werden. Ob Sie als Untermieter in einem solchen Fall den Vertrag übernehmen können oder auch zum Auszug gezwungen sind, ist neben den Vertragsklauseln im Mietvertrag des Untervermieters mit dem Head Landlord abhängig davon, ob Sie vom Head Landlord als legitimer Mieter angesehen werden oder nicht. Ist dieses nicht der Fall, so haben Sie in der Regel nur geringe Chancen, in der Wohnung bleiben zu können.
Das britische Mietrecht unterscheidet noch viele weitere Formen von Mietverhältnissen. Wir empfehlen Ihnen daher, sich unbedingt schon frühzeitig über das Mietrecht zu informieren und sich gegebenenfalls von Beratern vor Ort beraten zu lassen.
Tipp: Scheuen Sie sich nicht, ganz offen und ehrlich Ihren Landlord oder einen Makler zum Thema Miete auszufragen. Ein persönliches Gespräch ist oftmals sehr viel aufschlussreicher als das Lesen von Texten zum Thema.
Dieser Artikel ist ein Auszug aus Leben und Arbeiten in Großbritannien. Klicken Sie hier, um ein Exemplar zu bestellen.