Normale Mietverträge behoren de volgende onderwerpen te bespreken:
- De duur van het contract;
- De huurprijs;
- De additionele kosten (gas, water, elektra, schoonmaak, etc.);
- De minimale huurtermijn (rond de 3 maanden is normaal);
- De hoogte van de borg (met of zonder rente);
- De voorwaarden van herinrichting;
- De opzeggingstermijn;
- De voorwaarden van eventuele huurprijsveranderingen.
Wanneer je een gemeubileerde kamer betrekt, moet er een lijst van inboedelstukken worden getekend. Controleer altijd, in bijzijn van de huisbaas of alles ook in goede staat verkeerd en wanneer er iets kapot is dat dit ook wordt opgeschreven om te voorkomen dat je op het einde misschien bij moet betalen.
De algemene huisregels moeten ook te weten laten wanneer de huisbaas of jijzelf eventuele schade moet vergoeden.
Denk erom dat wanneer het contract ondertekend is, het ook wettelijk bindend is. Wees er altijd zeker van dat je alles hebt begrepen wat erin staat, net als alle andere contracten die je in Duitsland zal ondertekenen. Wanneer je ergens niet zeker van bent, laat het je dan uitleggen en wees ervan bewust dat als iets niet rechtvaardig klinkt, het contract waarschijnlijk ook niet geldig kan zijn. In serieuze twijfel laat het contract dan lezen door iemand met de juiste legale kennis.
Mieterschutz-Vereine (huurder bescherming vereniging) legale hulp en advies
Wanneer je niet het idee hebt dat de huurovereenkomst legaal is, of je problemen hebt met de huurbaas waardoor je in de legale problemen kunt komen, vraag dan meteen advies van iemand met de volledige kennis van de Duitse taal, zoals een collega/vriend of vriendin/docent. Een goed advies kan je ook aanvragen bij de Mieterschutz-Vereine welke zijn gespecialiseerd in het steunen van huurders in conflict met huurbazen. Wanneer je een aantal weken bent aangemeld bent je in de meeste gevallen ook verzekerd voor de uitgaven in wettelijke procedures.
In de meeste dorpen en steden vind je Mieterschutz-Vereine die je naast legale hulp ook van advies en brochures kunnen voorzien over huurcontracten. Jouw lokale Vereine kan je vinden onder Mieterverein in het telefoonboek. Je kan ook via de Nationale Deutscher Mieterbund – DMB (de Duitse Huurdersbond) legale hulp verkrijgen, op het onderstaande adres:
Deutscher Mieterbund
Tel. 0221/94077-0
E-mail:
Internet:
www.mieterbund.de
Kaution (Borg)
Een borg wordt bijna in alle gevallen gevraagd wanneer je een kamer huurt. Meestal bedraagt het een á twee maanden huur, die je aan het einde van de huurperiode weer terug krijgt. De borg wordt gebruikt om de schade vergoeden die zich in de huurperiode kan hebben voorgedaan.
De borg mag zo hoog zijn als drie maanden huur, exclusief extra kosten, inclusief 16% BTW. Je kan je borg terugeisen met een rentepercentage. Deze moet wel in het begin van de huurperiode zijn vastgesteld. De juiste manier voor de huisbaas om de borg vast te stellen is hem op een bankrekening te zetten. Het beste is wanneer je een gezamenlijke rekening opent om het bedrag op te zetten, omdat je daarvoor beide toestemming moet geven om het eraf te halen, wat de huisbaas belemmert om het bedrag te houden aan het einde van de huurperiode. Vraag bij de bank naar de voorwaarden.
Kalt und warmmiete (Huur en extra kosten)
Miete (huur) bestaat uit Kaltmiete (huur exclusief extra kosten) welke je elke maand aan de huisbaas betaald, plus de extra kosten voor gas, water, elektriciteit en eventuele extra kosten zoals het ophalen van het afval, het schoonhouden van de wandelgangen, etc. nu inclusief, is de Duitse term warmmiete (huur inclusief extra kosten).
De extra kosten die je maakt worden vaak ook apart beschreven in het contract: gas, water en elektriciteit zijn flexibele kosten die afhankelijk zijn van je gebruik. In de meeste gevallen wordt een schatting gemaakt van wat je verbruikt en vervolgens worden een keer per jaar de meters gelezen en krijg je het verschil terug of moet je bijbetalen.
De kosten voor het ophalen van het vuilnis of het schoonhouden van het huis worden vaak bepaald door de grootte van het huis waarin je woont. In sommige gevallen kan dat ook voor de hierboven beschreven kosten gelden, bijvoorbeeld wanneer je in een oud huis komt te wonen, kan het zo zijn dat er niet voor elke kamer een aparte meter is geïnstalleerd en zullen de kosten door alle kamers, afhankelijk van hun grootte, gedeeld worden.
Vaak wordt er, naast de datum van betaling in het contract ook gespecificeerd of de huur naar de bankrekening van de eigenaar moet worden gestuurd, of in contanten moet worden overhandigd.
Houdt er rekening mee dat sommige huisbazen van je verwachten dat je een verzekering hebt lopen voor het geval van schade aan de eigen, of iemand anders zijn bezit. Deze soort verzekeringen worden afgesloten onder de naam Hausratsversicherung (huisraadverzekeringen) en Haftpflichtversicherung (eigen risico verzekering)
Hausordnung (huisregels)
Huisregels worden vaak opgesteld in huizen met meerdere huurders en omschrijven vaak de schoonmaakactiviteiten van de gemeenschappelijke ruimtes en de stilte uren, gewoonlijk tussen 22:00-07:00 en 13:00-15:00.
Het kan soms vreemd overkomen hoe strikt sommige mensen deze regels opvatten, huisbazen kunnen het breken van de regels zelfs gebruiken om je het huis uit te zetten. We kregen een reactie van een Franse huurder in Duitsland die een dreigement tot uitzetting ontving nadat zijn huisbaas twee brieven ontving waarin geschreven werd dat zijn huisgenoten hem het afval in de verkeerde containers hadden zien gooien.
Hausmeister und Hausverwaltung (conciërge en manager)
In de grotere huizen is vaak een Hausmeister en/of een Hausverwaltung aanwezig. Zij zijn verantwoordelijk voor het op orde houden van het gebouw.
De straat vegen
Wanneer er geen Hausmeister en/of Hausverwaltung aanwezig zijn, zijn de bewoners van het gebouw wettelijk verplicht om de sneeuw en het ijs van de stoep voor het huis te verwijderen. Zij zijn ook wettelijk aansprakelijk voor het vergoeden van de kosten van de verwondingen die worden veroorzaakt als de straat niet schoon van sneeuw en ijs wordt gehouden.
Huisdieren
Huisdieren moeten ook apart in het contract besproken worden. Wanneer de huisdieren in het huis komen wonen nadat het contract is getekend zal het contract moeten worden herzien en wederom worden ondertekend.
Opzeggingstermijn van het contract
De duur van het contract wordt van tevoren vastgesteld en kan niet door alleen een van de partijen worden verbroken. Het is dus niet toegestaan om zonder breuk van de regels eerder dan besproken in de clausule "opzeggingstermijn" het contract te annuleren.
Wanneer je voor onbepaalde tijd een appartement of kamer huurt, is de opzeggingstermijn meestal 3 maanden, maar vaak wordt de opzeggingstermijn langer naarmate je er langer woont. Wanneer de contracten lopen voor meerdere jaren, wees er dan bedacht op dat je er ook voor een lange tijd aan vast zit. Twijfel je aan de geldigheid van het contract omdat er wel een hele lange verplichte tijd aan vast zit, schakel dan de lokale Mieterschutz-Vereine in.
Rennovierungsarbeiten (herinrichting)
In vele gevallen wordt er in een huurcontract rekening gehouden met het herinrichten van de kamer, vaak omdat de huisbazen dat liever aan de huurders overlaten. Je wordt vaak geacht om voor een van de twee volgende twee scenario´s te kiezen:
A) je richt het appartement in wanneer je erin trekt: hiervoor kan je kiezen als je de staat waarin je het appartement aantreft niet bevalt. In dit geval zal je niet meer het appartement moeten ombouwen voordat je vertrekt.
B) je richt het appartement anders in wanneer je vertrekt: deze keuze houdt meestal in dat je verplicht bent om een aantal zaken te veranderen, zoals het nieuw kopen van het beddengoed en/of het schilderen van de muren.
Verantwoordelijkheid voor kapotte spullen
Maak voordat je werkelijk intrekt in je nieuwe appartement een afspraak met de huiseigenaar om alle spullen die aanwezig zijn bij langs te lopen op eventuele schade. Schrijf alles op ook al lijkt het te verwaarlozen (krassen, afbladderende verf, deukjes, etc.) het komt voor dat de huisbaas de defecten anders van de borgsom aftrekt.
Wanneer je het appartement weer verlaat, maak dan wederom een afspraak om samen met de huisbaas nog een keer het appartement te doorlopen op de eventuele schade en om vast te stellen wat er van de borgsom wordt teruggegeven. Neem eventueel een goed duitssprekende vriend of collega mee zodat je er zeker van bent dat er zich geen misopvattingen voordoen. Stel van de conclusie samen met de huisbaas een nieuw document op waarin staat beschreven dat je de borgsom terug krijgt, of tenminste een deel ervan.
Sleutels
Belangrijk om te weten is dat wanneer je de sleutels van je appartement verlies, jij in de meeste gevallen aansprakelijk wordt gehouden voor het veranderen van de sloten. Wanneer je sleutels van een gemeenschappelijke ruimte verliest, moet er vaak ook een nieuwe set voor je huisgenoten worden aangemaakt. Aangezien de moderne sleutels in Duitsland vaak zijn genummerd, moet je permissie hebben van de huisbaas om kopieën aan te laten maken.