Deze aktes hadden een gunstig effect op de heropleving van de private huurmarkt in het VK. Deze sector was aangetast door een recessie gedurende tientallen jaren.
De meeste mensen in het VK doen een toegeving van tussen 5 en 10% (de brutowinst op je investering na alle kosten, maar voor alle belastingen) en de vermogensgroei (de eigendomswaarde) bedroeg meer dan 25% of meer per jaar in vele gebieden. Het is een win-win investering en er zijn geen risico's aan verbonden (tenzij er een crash is). Investeerders hebben echter gezorgd voor een omwenteling in de vastgoedprijzen de laatste jaren. Dit feit heeft geleid tot een gebrek aan eerste keer kopers (die de koop zich niet kunnen veroorloven), dat de gehele vastgoedmarkt bedreigt.
Aan het einde van 2004 waren de huurverlagingen minder dan 1% in vele gebieden en vele huisbazen in Londen verloren geld (er was geen vermogensgroei). Doe goed je huiswerk voor je iets koopt en geloof huisbazen niet te snel wat betreft huurinkomsten. Zij durven wel al eens overdrijven over de opbrengsten om je zo aan te moedigen. Vele analisten raden investeerders aan om hun geld te beleggen in een spaarrekening voor de volgende jaren door de stagnatie en daling van de vastgoedwaarde. Hierdoor zijn er veel gestresseerde huisbazen die hun woningen verkopen en dit kan leiden tot nog meer dalingen in 2005.
Tip: Laat je niet verleiden om je inkomsten op te offeren zonder eerst goed na te denken, hoewel het kopen en verhuren een droominvestering kan lijken.
Waar kopen?
Het is belangrijk om de gepaste woning te kopen in een goede omgeving om zowel veel huurinkomsten als vermogensgroei te genereren. Vraag raad aan huuragenten. Zij zullen je neutraal advies bieden aangezien ze niks te verbergen hebben (in tegenstelling tot een makelaar die probeert om zijn goed aan jou te verkopen). Locatie is een belangrijk aspect wanneer je vastgoed koopt om te verhuren – of het nu een koop- of huurwoning is of een vakantiehuis.
Je kan een woning aankopen die je achteraf kan renoveren en verhuren. Zo zal je veel winst genereren. Door een groot huis te kopen en het te veranderen in een appartement kan men ook een aardig centje verdienen. Als inkomen belangrijker voor jou is dan vermogensgroei, kan je eventueel in een onpopulair gebied kopen waar de prijzen laag zijn en de toegevingen hoog. De vermogensgroei is er aanzienlijk laag.
De Britse steden en buitenwijken werden verzadigd door woningen te huur. Hierdoor kwam er een hoge druk op huisbazen om de huurtarieven te verlagen. Maak op voorhand je rekeningen en kies nauwkeurig een locatie. Vooraleer je een huurwoning koopt is het belangrijk om de ideale huurder te vinden en te verzekeren dat er een vraag is naar huurwoningen in het gebied waar je wilt kopen. Laat je niet meeslepen door je eigen verlangens en behoeftes (jij zal er niet wonen) maar kijk naar wat je doelpubliek wilt. Zorg dat de woning dicht gelegen is bij het openbaar vervoer (bv. het treinstation of de metro in Londen) en in een gebied waar er weinig of geen werkloosheid is.
Aan wie kan ik verhuren?
Het kan gunstig zijn om aan studenten te verhuren die een woning kunnen delen. Je zal echter wel te maken hebben met vele problemen. Sommige studenten zullen het interieur aantasten en kunnen als het ware de woning afbreken (ga er anderzijds niet van uit dat ze een krot zullen huren!). De meeste huisbazen in het VK verkiezen om aan zakenmensen te verhuren met een vaste job.
Buitenlandse huurders betalen hoge en prijzen voor woningen dichtbij vreemde en internationale scholen (in feite betalen hun werkgevers de huur). Woningen dichtbij kantoorgebouwen, fabrieken, ziekenhuizen en universiteiten zijn ook snel van de markt. De huurmarkt is altijd al een winstgevende sector geweest in Groot-Brittannië, vooral in Londen. Toch is er de laatste jaren een grote omwenteling op deze markt. De verhuringen bedragen ongeveer 30% van de Londense markt en slechts 6 à 12% van de regionale markten.
Boeken met tips over waar en wat je moet kopen kan men maar beter met een korreltje zout nemen aangezien omgevingen constant veranderen en boeken kunnen dit niet bijhouden. Iedereen die het boek koopt zal ook op de hoogte zijn van de beste plaatsen. Zo zal de informatie niets meer waard zijn van zodra deze gepubliceerd wordt.
Het is beter om je ogen en oren open te houden en de trends op te volgen uit kranten en tijdschriften. Deze zijn meer up-to-date. Eind 2004 waren de populairste gebieden voor vastgoed buiten het zuiden van Engeland; in het noorden van Engeland, Wales of Schotland.
Wat kopen?
Appartementen met één slaapkamer (geen studio's) worden het meest verhuurd in de steden (waar de meeste huurders alleenstaand zijn), terwijl grote woningen het best scoren in landelijke omgevingen. Huizen zijn beter dan appartementen voor huurders op lange termijn. Een huurder verblijft gemiddeld zes maanden per jaar in een appartement, terwijl dit in een huis ongeveer twee jaar is.
Koop geen te dure woning aangezien de huur de kosten niet zal dekken. Het kopen van een tweedehands woning brengt meer waarde op dan een nieuwe woning te kopen. Splinternieuwe woningen zijn duur en de extra kosten worden in de huur inbegrepen zijn (hoewel de vermogensgroei hoger kan zijn).
Als je een appartement koopt in constructie, koop er dan één dat zowel aantrekkelijk is voor jou als voor je huurders zodat je bij de afhandeling de mogelijkheid hebt om te verkopen of te verhuren. Wees behoedzaam bij investeringen in een woning waar de meeste eigenaars investeerders zijn – een 60-40 ratio van eigenaars tot huurders is de beste verdeling.
Een degelijk appartement in een stad (waar er veel concurrentie is) moet modern zijn (met alles erop en eraan), goed uitgerust, goed ingericht en uitstekend bemeubeld om een hogere huurprijs te kunnen vragen. De kamers moeten in goede verhouding zijn (groot genoeg voor het gepaste meubilair), goed verlicht en bij voorkeur naar het zuiden gericht. Voor slecht onderhouden en grote tuinen kan men best een tuinier aanwerven. Vertrouw nooit op je eigen huurders.
Tip: Vermijd krappe appartementen en huizen met geringe woonkamers en bergruimtes die zich voordoen als slaapkamers. Zorg dat de woning goed gelegen is en dicht bij het openbaar vervoer, snelwegen en faciliteiten zoals; winkels, restaurants, cafés, parken en sportfaciliteiten. Zorg er ook voor dat er een parking is (een garage die je op slot kan doen) en het goed zich bevindt in een veilige buurt.
Koop een eigendom met een ruime living/ eetkamers, een terras, een garage of parking (bv. in een stad waar dit duur is of zelden aanwezig is!), een prachtig uitzicht, een mooie tuin (gemeenschappelijk), een aangrijpende keuken of een fantastische badkamer met Jacuzzi en douche. Zorg dat je woning er anders uitziet (begeerlijk) aangezien er teveel woningen zijn die er hetzelfde uitzien.
Verhuren om te kopen
De laatste jaren stijgt het aantal mensen die hun familie thuislaten (eerder dit dan te verkopen) om hun volgende verhuis te kunnen bekostigen; eerder “verhuren om te kopen” dan “kopen om te verhuren”. Als je van plan bent om dit te doen moet je er voor zorgen dat je huis beschikt over alle nodige voorzieningen en dat de huur tenminste 130% bedraagt van je afbetalingen van de hypotheek. De vermogenswinstbelasting wordt betaald wanneer je verkoopt als je een woning verhuurd hebt gedurende drie jaar.
Opbrengst
De opbrengst op een woning is de winst op je investering (na aftrek van de kosten, maar voor de belastingen). Deze hangt af van hoeveel je hebt betaald voor de woning en de huur.
Hoe goedkoper de woning, hoe hoger de opbrengst. Als je bijvoorbeeld een eigendom koopt voor 100000 pond en je verhuurt ze voor 700 pond per maand (bruto-inkomen 8400 pond per jaar), is de opbrengst 8,4% (8400 gedeeld door 100000 = 0,084 x 100). Als je een woning aankoopt voor 200000 pond en je verhuurt ze voor 1200 pond per maand (14400 per jaar) bedraagt je opbrengst 7,2%. Dit is een eenvoudig voorbeeld om aan te tonen dat de opbrengsten hoger zijn bij goedkopere woningen en ze geen rekening houden met jouw kosten.
De kosten kunnen bijvoorbeeld de volgende omvatten: aankoopkosten, kosten voor meubilair, diensten, grondpacht, verzekering, slijtage, kosten voor de makelaar, schoonmaak, onderhoud en decoratie, gemeentebelastingen (wanneer het goed leeg is), etc.. – exclusief de betalingen voor hypotheek. Om je netto-inkomen en opbrengsten te berekenen moeten deze kosten in vermindering gebracht worden met je bruto-inkomen. Als je bijvoorbeeld een woning koopt ter waarde van 200000 pond, je jaarlijks 15000 pond verdient aan huur en je kosten 5000 pond bedragen, heb je een netto-inkomen van 10000 pond. Je netto-opbrengsten zijn 10000 pond gedeeld door 200000 pond = 0,05 x 100 = 5%. Hou er ook rekening mee dat je nog belastingen moet betalen op je netto-inkomen! Gebruik steeds de huidige marktwaarde van een woning om de opbrengsten te berekenen.
Tip: Het is belangrijk om de netto-opbrengsten te kennen vooraleer je iets koopt of verhuurt.
In Groot-Brittannië variëren de opbrengsten en kunnen ze lager zijn dan 5% en zoveel als 15% of meer. In 2004 waren de opbrengsten historisch heel leeg met omwentelingen in de maand augustus van 2004 in Londen. Noordelijke steden hadden toen hogere opbrengsten van tot 10% (het gemiddelde is ongeveer 5%). De huurprijzen zijn de laatste jaren gedaald terwijl de prijzen van woningen gestegen zijn. Midden 2004 zijn de huurprijzen gestabiliseerd in de meeste gebieden. (Door de stijgende huurprijzen bij residentieel vastgoed opteerden professionele investeerders voor commercieel vastgoed in 2004.)
Kopen om te verhuren is geen goede zaak als je maximale huur nauwelijks je hypotheek zal dekken en je weinig of geen geld verdient uit andere inkomsten. Als je een woning koopt in constructie en de huuropbrengsten zijn niet voldoende om jouw hypotheek te betalen, kan je gewoonlijk snel verkopen en op die manier winst maken.
Door de stagnerende markt in het zuiden van Engeland (vooral Londen) hadden vele verhuurders het moeilijk om huurders te vinden eind 2004 en de huizenprijzen waren statisch of daalden bijna overal in Londen in 2004!
Financiën
Hypotheken voor het kopen of verhuren kan men gemakkelijk krijgen bij een aantal kredietverstrekkers in het VK. De intrestvoeten zijn ongeveer 1% hoger dan standaard leningen. De vaste tarieven worden begunstigd door investeerders in koop en huurwoningen. Zo kan je jouw huur competitief houden terwijl je speculeert op de vermogensgroei.
De meeste geldschieters zullen maximum 75 of 78% van de vastgoedwaarde uitlenen, hoewel het aangeraden is om niet meer dan 50 à 60% te lenen. Belast je zelf niet teveel door een te hoge hypotheeklening te nemen (60 tot 70% is doenbaar). Bovendien zal je een kasreserve nodig hebben voor onderhoud en herstellingen. Sommige deskundigen raden je aan om niet te kopen als je enkel kan betrouwen op huurinkomsten om je hypotheek te betalen, hoewel dit afhangt van hoe groot te schuld is.
De huur vaststellen
Stel een realistische huurprijs vast, die gelijkaardig is aan de andere woningen in de omgeving en waarbij je ook opbrengsten genereert op je investering. Ga de huurprijzen na bij gelijkaardige woningen in lokale kranten. Je kan ook beroep doen op een leasemaatschappij om de tarieven te berekenen en je kan zelf op zoek gaan naar je eigen huurders. Wees echter flexibel en bereid om de huurprijs te verminderen (vooral voor een huurder op lange termijn) of hogere kosten te betalen aan een agent wanneer er niet veel kandidaten zijn. Vele succesvolle huisbazen in het VK stellen hun prijzen vast onder de marktwaarde en verhogen deze zelden om hun huurders langer te kunnen behouden.
Hou er rekening mee dat je je eigendom zal moeten verkopen in geval van nood als je geen huurder kan vinden!
Als je een lange huurtermijn hebt (minimum 12 maanden) en een aangename woning in een goed gebied kan je mogelijk inkomsten hebben voor 45 tot 50 weken per jaar. Je kan slechts inkomen hebben voor (minder dan) 40 weken bij een verzadigde omgeving met huurwoningen.
Het is vaker beter om de huur te verminderen dan een woning te laten leegstaan voor een aantal weken. Als je huur bijvoorbeeld 800 pond per maand is en een woning is leegstaande gedurende 2 maanden, zou je beter de huur verlagen naar 700 pond per maand om meer huurders aan te trekken. Hierdoor zou je 8400 pond verdienen per jaar (12 x 700 pond), in vergelijking met 8000 voor 10 maanden (10 x 800 pond). Dit is echter beter dan geen huurders hebben! Een woning dat gedurende één maand leegstaat is gelijk aan een verlies van 8,3% van één jaar huur.
Je huurinkomsten zouden de hypotheekbetalingen moeten dekken plus 25 tot 50%. Je moet ook belastingen betalen op je huurinkomsten maar je kan de kosten en hypotheekbetalingen in mindering brengen vooraleer je belastingen betaalt.
Huurders betalen één maand huur op voorhand en een voorschot van vier tot zes weken huur. Dit wordt op een aparte rekening gestort van het immobiliënkantoor (indien toepasselijk). Je kan ook beroep doen op een advocaat voor het voorschot en hij kan de inventaris klaarhouden om op die manier conflicten te vermijden. Men houdt rekening met de sleet maar schade en zaken die missen worden afgetrokken van het voorschot aan het einde van de huurperiode. Sommige huisbazen rekenen kosten aan voor de slijtage, alhoewel dit mensen aanzet om de woning te vernielen.
De woning moet zich in perfecte staat bevinden wanneer deze leegstaat en het contract kan ook weergeven dat ze professioneel moet schoongemaakt worden. Sommige huisbazen hebben de neiging om de voorschotten van huurders te gebruiken om hun goed op te knappen terwijl ze beweren dat de huurders hun woning in een puinhoop verlaten hebben. Bovendien beschermt de derde partij, die het voorschot bewaard, de huurder niet aangezien hij gewoonlijk doet wat de huisbaas van hem verwacht (tenzij je beroep doet op een advocaat om je voorschot bij te houden)! Huurders betalen gewoonlijk voor gas, elektriciteit, water, telefoon, TV, kabel TV en gemeentebelastingen.
Uitgaven
Vergeet niet rekening te houden met de volgende kosten bij het berekenen van je budget, zoals; hypotheek, kosten voor agentschap, kosten voor diensten (huur appartement), zegelrecht, kadastrale kosten, gemeentebelastingen (wanneer het goed leeg is), schoonmaak, gas, interieurdecoratie, herstellingen, de vervanging van materiaal en meubilair, kosten voor de inventaris, kosten voor publiciteit en belastingen op winsten.