Onderhandeling

Het gemiddelde is ongeveer 5% minder dan de werkelijke vraagprijs – vooral voor woningen die meer dan 500000 pond kosten. Verkopers gaan veronderstellen dat kopers zullen onderhandelen en verwachten zelden dat ze de vraagprijs zullen ontvangen. Sommige mensen vragen echter een onrealistische prijs en zullen niet toegeven. Als je twijfelt over de vastgoedwaarde kan je beter een onafhankelijke schatting (evaluatie) laten uitvoeren – als deze lager is dan wat de verkoper vraagt kan dit hem aanmoedigen om zijn vraagprijs te verlagen.

Marchanderen

Een woning aankopen is één van de weinige zaken waarbij men verwacht dat er onderhandeld wordt (zoals het kopen van een tweedehands wagen!). Als een woning echter een realistische vraagprijs heeft zou je niet meer dan 5 tot 10% korting krijgen. Bij een kopersmarkt, zoals in Londen aan het eind van 2004, kan je onderhandelen al een gek over de prijs. Dit geldt zowel voor nieuwe als oude woningen.

In Londen bieden vele bouwheren lokmiddelen aan kopers van nieuwe appartementen zoals vergoede zegelrechten en wettelijke kosten. Men kan wel een korting van 5 tot 10% in de wacht slepen als een bepaalde eigendom traag verkoopt (sommige bouwheren zullen een gratis garage aanbieden – met een waarde van tot 75000 pond – met luxueuze dakwoningen). Kopers die cash betalen kunnen een aanzienlijke korting krijgen bij vlugge aankoop maar dit is wel afhankelijk van de staat van de vastgoedmarkt en de dringendheid van de verkoop. Je koperspositie kan ook versterkt worden als je geen deel van de ketting uitmaakt.

Aanvankelijk aanbod

Wees niet bang om te veel te bieden wanneer je een aanbod doet. Als je een aanbod doet dat te laag is, kan je ze altijd verhogen. Het is echter onmogelijk om het bod te verlagen eens men een akkoord bereikt heeft. Als je eerste bod aanvaard werd zonder onderhandeling, zal je nooit weten hoe laag je kon gaan. Het komt echter zelden voor dat men het eerste bod aanvaard als het redelijke goed onder de vraagprijs ligt.

Bereken een redelijke prijs dat gebaseerd is op andere eigendommen in dezelfde omgeving (locatie is een belangrijke factor voor de vaststelling van de waarde), de staat van de vastgoedmarkt (of woningen snel of traag verkopen) en de hoeveelheid werk dat men er moet aan doen. Laat niet zien dat je hoger zal gaan maar tracht de indruk te geven dat je bod al hoog genoeg is.

Je bod zal niet veel mogen verschillen van de vraagprijs bij een goede markt wanneer een woning zeer aantrekkelijk is. Als een bod afgewezen wordt kan je best een week of twee wachten voor je een hoger bod doet, afhankelijk van de markt en van je enthousiasme. Makelaars durven wel al eens liegen over kopers en aanbiedingen – als een agent zegt dat hij een hoger bod heeft kan je hem vragen naar een schriftelijk bewijs (je kan dit ook aan de verkoper vragen).

Indien er een woning is die je sterk aanstaat doe dan onmiddellijk je bod en verhoog het totdat het werd aanvaard. Als de woning slecht geprijsd is maar je wilt ze echt kan je een bod doen op de vraagprijs.

Denk er aan dat men jou steeds teveel kan aanrekenen nadat een aanbod aanvaard werd (behalve in Schotland).

Onderhandelen

Als je een lager bod doet kan je de eigenaar wijzen op de negatieve punten (zonder te kritisch te zijn) en zo eventueel een korting krijgen. Je kan onderhandelen over een aanzienlijke korting als er veel herstellingswerken moeten gebeuren. Je zal in elk geval opnieuw moeten onderhandelen als er grote problemen naar bovengekomen zijn gedurende een onderzoek (je wilt het nog steeds kopen). Als je echter een te laag bod doet kan de eigenaar zich beledigd voelen en weigeren om aan jou te verkopen!

Een bod doe je schriftelijk (in het bijzijn van info over de financiering en de wettelijke regelingen) aangezien dit serieuzer overkomt dan dat men dit mondeling doet. Zorg er voor dat zowel de verkoper als agent op de hoogte zijn van de voorwaarden van je bod vooraleer je akkoord gaat met de prijs, dit zou het volgende moeten omvatten:

• Een lijst met voorzieningen (en alles waarmee je akkoord gegaan bent met de verkoper) die in de prijs zijn inbegrepen.
• Werk dat moet gebeuren aan de woning voor de voltooiing.
• Het onderzoek en het contract – als er volgens het onderzoek nog werken moeten gebeuren kan je opnieuw onderhandelen over de prijs.
• De verkoper die de woning van de markt neemt om het risico te verminderen van teveel aan te rekenen.

De beste overeenkomst bekomen

Als je een woning wilt kopen als investering aan de beste prijs, kan je op je gemak zoeken en kopen van een eigenaar die zijn woning dolgraag wilt kwijtraken. Je zal je waarschijnlijk in een betere positie bevinden als je cash aankoopt en de transactie snel laat verlopen. Wanneer je echter een eigendom als investering zoekt kan je best zoeken in een omgeving waar er een hoge vraag is, met zowel kopers als huurders.

Tip: wees altijd bereid om je terug te trekken van een zaak in plaats van teveel te betalen.

Onderzoek

Tracht zoveel mogelijk te weten te komen over een bepaalde woning vooraleer je een bod doet, zoals het volgende:

• Het bouwjaar;
• Hoelang de eigenaars er gewoond hebben;
• Of er een tweede huis is;
• De reden waarom de eigenaar verkoopt (alhoewel het moeilijk is om een eerlijk antwoord hierop de krijgen);
• Hoe dringend de verkoop is;
• Hoelang de woning op de markt is (en waarom ze niet verkocht is);
• Of de vraagprijs verlaagd werd;
• De status van de vastgoedmarkt;
• De staat van de woning;
• De geburen en de omgeving;
• Of de vraagprijs realistisch is.

Timing

Timing is een belangrijk aspect bij het onderhandelingsproces en het is ook van cruciaal belang om te weten hoelang een woning al op de markt is (hoe langer de woning te koop staat, hoe meer kans dat je bod aanvaard zal worden) en hoe wanhopig de verkoper is. Het feit dat de vastgoedprijs verlaagd werd is een goede aanwijzing. Dit kan men zien in een advertentie of op het gegevensblad van de makelaar.

Sommige mensen zullen je onmiddellijk zeggen dat er moet verkocht worden tegen een zekere datum en dat ze een redelijk bod verwachten. Je kan aan de buren vragen waarom iemand zijn woning verkoopt. Dit kan je helpen te beslissen of een bod aanvaard zou worden. Als een woning voor een lange tijd op de markt is geweest, vb. langer dan zes maanden in een populair gebied, kan het overprijsd zijn (tenzij het duidelijke gebreken vertoond). Als er vele wenselijke eigendommen te koop staan in een bepaald gebied gedurende een lange tijd, tracht dan te weten te komen waarom. Kopen wanneer de markt flauw is of tijdens de winter wanneer er weinig kopers zijn kan ook voordelig zijn voor jou.

Tip: Zorg er voor dat je volledige info krijgt van de verkoper en geef dat indruk dat je enorm veel tijd hebt (zelfs als je wanhopig bent om zo snel mogelijk te kopen).

Dit kan allemaal onethisch lijken maar wees je ervan bewust dat als je verkoopt en een potentiële koper wist dat je wanhopig was en een lager bod zou aanvaarden, dat hij je zeker niet meer zou betalen.

Koopjes

In een aantrekkelijke markt zijn er weinig koopjes te vinden. Wanneer je er toch één denkt te hebben gevonden zal er veel restauratiewerk aan nodig zijn en eens men deze werken gedaan heeft zal dit geen koopje meer lijken! Kopers hebben al cash klaarliggen en zo gebeurt de afhandeling snel (op een veiling kan je ook een koopje op de kop tikken).

Tip: Als men jou een woning aanbiedt aan een interessante prijs, tracht dan te achterhalen waarom aangezien er meestal een goede reden is.

Een woning van de markt halen

Een aanbod zou afhankelijk moeten zijn van de verkoper die het van de vastgoedmarkt haalt, zelfs voor een beperkt aantal weken – ongeveer drie of vier – terwijl je een hypotheek bekomt, een controle laat doen en je controleur een aantal onderzoeken uitvoert. Het kan zijn dat de verkoper akkoord gaat met het tekenen van een lock-out contract, waarbij het de woning van de markt neemt voor een periode terwijl de overdracht van het contract plaatsvindt.

'Sealed Bids'

Een verkoper in Engeland of Wales kan voorstellen om sealed bids (dit is een standaard praktijk in Schotland) te doen, hoewel dit zelden voorkomt. Er zijn twee soorten aanbiedingen; een formeel of een informeel bod. Bij een formeel bod wordt de verkoop afgehandeld en worden de partijen gebonden eens de aanbiedingen aanvaard werden. Bij een informeel bod, is het bod onderworpen aan herziening en contract en totdat de overdracht van het contract plaatsvindt kan elke partij zich terugtrekken.