Kaufoption in Italien
Wer mit dem Kauf eines noch bewohnten Objekts liebäugelt, kann sich nach Vereinbarung mit dem Eigentümer ein Optionsrecht (Ankaufsrecht) sichern. Bei Vorliegen einer solchen Kaufoption erhalten Sie als einziger das Recht zugesprochen, die Immobilie bei einem späteren Verkauf zu erwerben. Für Sie, also dem potenziellen Käufer, ergeben sich hieraus keine Pflichten, denn Sie müssen nicht von Ihrem Recht Gebrauch machen.
Der mögliche Verkäufer dagegen ist verpflichtet, das Grundstück an Sie zu verkaufen. Bei Nichteinhaltung des Vertrags wird eine Vertragsstrafe fällig, deren Höhe aus der Kaufoption hervorgeht. Die Kaufoption kann durch Zahlung einer Prämie an den potenziellen Verkäufer erworben werden. Möglicherweise besitzen Sie als Hauseigentümer schon das Vorverkaufsrecht auf eine benachbarte Immobilie. Wird dieses Recht anderen Personen eingeräumt, können Sie diese mit Zahlung einer Entschädigung zum Verzicht veranlassen.
Unwiderrufliches Kaufangebot
Bevor Sie einen Vorvertrag mit dem Eigentümer schließen, können Sie auch ein unwiderrufliches Kaufangebot (offerta irrevocabile di acquisto) abgeben. Mit diesem räumen Sie dem Verkäufer eine Frist ein, innerhalb welcher dieser sich entscheiden muss, ob er die Immobilie zum vereinbarten Preis an Sie veräußert. Tut er das nicht, muss er die von Ihnen gezahlte Pfandsumme zurückerstatten. Treten Sie von Ihrem Kaufangebot zurück, bleibt die Pfandsumme beim Verkäufer.
Können Sie den Verkäufer ohne ein unwiderrufliches Kaufangebot zum Vorvertrag überreden, sollten Sie diese Gelegenheit nutzen, da ein höheres Angebot einem anderen Interessenten den Zuschlag geben könnte. Dies gilt natürlich nur für den Fall, dass Sie sich endgültig für einen Kauf entschieden haben. Das unwiderrufliche Kaufangebot kann auch mündlich vereinbart werden. Davon ist aber abzuraten, weil eine Pfandsumme im Spiel ist.
Vorvertrag
Der Vorvertrag (compromesso oder preliminare di compravendita) verpflichtet die beiden Vertragsparteien in Italien zum Kauf bzw. Verkauf. Im Gegensatz zum unwiderruflichen Kaufangebot handelt es sich hierbei um eine gegenseitige Willenserklärung. Das bedeutet, dass Käufer und Verkäufer an die Übereinkunft rechtlich gebunden sind – der Eigentümer an das Angebot, der Interessent an dessen Annahme.
Die Ausarbeitung des Vorvertrags erfordert die Schriftform, aber keine Aufsicht seitens eines Notars oder Anwalts. Zur Vermeidung möglicher Risiken kann dennoch ein Notar oder Vermessungstechniker (geometra) den Vertrag aufsetzen.
Aus dem Vorvertrag müssen folgende Angaben hervorgehen:
- Namen, Geburtsdaten und Adressen der Vertragsparteien
- Beschreibung der Immobilie
- Vorlage einer Baugenehmigung (condono edilizio)
- Kaufpreis (inklusive Anzahlung und Restzahlung) und Zahlungsmodalitäten
- Termin des noch ausstehenden Notarvertrags
- Kostenübernahme
- Lastensituation (Hypotheken, Gebühren, Steuern)
Die Anzahlung (caparra) ist Verhandlungssache. Sie liegt zwischen 10 und 30 % des Kaufpreises. Kommt der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen bei Vorliegen einer Bestätigungsanzahlung (caparra penitenziale) nicht nach, kann der Verkäufer die Anzahlung ohne Gegenleistung einbehalten. Wird der Verkäufer dagegen vertragsbrüchig, muss er dem Käufer die doppelte Höhe der Anzahlung erstatten.
Vereinbart man eine Anzahlung mit Vertragsstrafe (caparra confirmatoria), kann der geschädigte Vertragspartner den Schaden gerichtlich einklagen. Diese Form ist empfohlen und wird wegen ihrer Rechtssicherheit von beiden Seiten bevorzugt.
Notarvertrag
Um den Erwerb der Immobilie in Italien perfekt zu machen, folgt dem Vorvertrag der Notarvertrag (atto di compravendita oder rogito). Obwohl sich seine inhaltliche Ausgestaltung sich nicht vom Vorvertrag unterscheidet, besiegelt der Notarvertrag das Rechtsgeschäft endgültig und macht die Zahlungspflicht fällig. Die Unterzeichnung folgt, sobald der Notar die Eigentumsrechte des Verkäufers an der Liegenschaft geklärt hat. Wird eine Privatschrift aufgesetzt, entfallen diese Prüfung seitens des Notars sowie dessen Haftung. Die Eintragung in das Immobilienregister kommt sodann allein durch Beurkundung des Dokuments und der Unterschriften, nicht aber nach Überprüfung des Inhalts zu Stande. Eine gewissenhafte Prüfung, die klärt, ob der Verkäufer letztendlich auch der alleinige Eigentümer ist, unterbleibt in solchen Fällen.
Die Wahl und Bezahlung des Notars erfolgt durch den Käufer. Vertrauenswürdige Notare werden von den Auslandsvertretungen und den Handelskammern empfohlen. Zu einem ortsansässigen Notar gelangen Sie auf Rat Ihres Maklers.
Dieser Artikel ist ein Auszug aus Leben und arbeiten in Italien. Klicken Sie hier, um ein Exemplar zu bestellen.