Vous verrez de nombreux lieux annoncés en privé sur les bâtiments eux-mêmes ou, si vous avez été en Espagne pour quelque temps, vous pouvez entendre parler des lieux par le mot-à-bouche, mais ceci n'est recommandé que pour ces âmes robustes qui ont connaissent bien la région et le vendeur. Pour la plupart des personnes, il est recommandé d'utiliser les services d'un agent commercial réputé ou d'un agent immobilier en activité dans les propriétés commerciales. A ce stade de votre recherche, vous devriez connaître la région assez bien et savoir qui sont les principaux les agents. La chose suivante à faire est de décider si vous voulez louer à bail, louer ou acheter.
Crédit-bail
En Espagne, la façon la plus commune d'obtenir des locaux commerciaux est en louant à bail. Vous faites un paiement d'une fois pour acheter un bail, qui inclut de la bonne volonté s'il s'agit d'une entreprise déjà existante. Vous continuez ensuite à payer un loyer au propriétaire pour les lieux, mais vous pouvez vendre le bail si vous voulez.
Un bail en Espagne se disait traspaso jusqu'à récemment (littéralement un transfert, puisqu'un bail est transféré d'une personne à un autre) mais est maintenant appelé un cesión. Cependant, beaucoup de personnes (y compris les propriétaires espagnols) ignorent que la loi a changé et qu'un traspaso n'a plus aucune validité juridique. On peut donc vous offrir un trapaso. Si on vous offre un traspaso ou un cesión, assurez-vous que vous obtenez un conseil juridique à propos des termes de votre bail et garantissez que ceux-ci sont spécifiés en détail dans le contrat.
Les règles gouvernant un cesión sont bien plus détendues que ceux pour un traspaso, qui signifie qu'il y a plus de liberté pour la négociation entre les partis – mais aussi plus de risques de malentendu. Votre avocat devrait vérifier que l'on ne vous offre pas simplement une location sous l'apparence d'un bail, qui signifierait que vous n'auriez aucune droit pour revendre le bail à quelqu'un d'autre. Si vous avez un cesión légal, vous êtes libres de le revendre, pourvu que vous donniez le premier refus à votre propriétaire. Il prendra normalement entre 10% et 20% de commission sur la vente.
En achetant un bail, assurez-vous (ou votre avocat) que le vendeur a le droit de le vendre. Cela peut paraître inutile, mais il y existe des cas de gens vendant des baux qu'ils ne possèdent pas.
En plus du paiement d'un montant pour le bail, vous devez payer un loyer mensuel au propriétaire pour votre utilisation du bâtiment. Le contrat devrait exposer clairement combien de temps le bail dure. Les termes de bail sont compris normalement entre 5 et 20 ans, mais il est recommandé que votre avocat négocie le terme le plus long possible. Ceci est dû au fait que pendant le terme d'un bail; le propriétaire ne peut augmenter votre loyer que en accord avec le taux officiel d'inflation (publié par le gouvernement espagnol). Quand votre bail s'épuise, vous pouvez le renouveler d'habitude automatiquement, mais cela donne à votre propriétaire l'occasion d'imposer une augmentation de loyer considérable, quelquefois jusqu'à 20 ou 30 pour cent.
Location
Il existe des occasions de louer des locaux commerciaux, bien que ceci ne soit pas aussi répandu que le crédit-bail. Louer signifie que vous n'avez pas la grande dépense du bail et que vous avez la flexibilité de déménager si vous le souhaitez. D'autre part, un accord de location ne vous donnera pas les mêmes droits qu'un bail et, si vous accumulez des affaires florissantes dans les lieux loués, il y aura toujours le danger que le propriétaire décidera de ne pas renouveler votre contrat ou de vendre la propriété. Aussi longtemps que votre avocat négocie votre contrat de location correctement, cependant, il n'est pas facile pour un propriétaire de expulser, puisque les locataires jouissent de droits considérables en Espagne. Si vous optez pour la location, il est donc essentiel que vous ayez un contrat dont les termes de terminaison sont clairement décrits. Vos affaires pourraient en dépendre.
Votre contrat de location devrait contenir vos détails, ceux du propriétaire et une description de la propriété. Vous devrez payer une caution équivalente au loyer de deux mois et payez le loyer un mois à l'avance. Assurez-vous que vous recevez un reçu ou une preuve de paiement pour votre loyer. La période de location ordinaire est une année et cela devrait être stipulé dans le contrat. Un contrat peut être renouvelé annuellement avec votre loyer, qui pour les cinq premières années peut être augmenté (ou diminué !) seulement en accord avec le taux officiel d'inflation.
Si votre propriétaire décide de vendre la propriété, en tant que locataire à long terme vous avez le droit de ‘premier refus’ (tanteo y retracto) pour l'acheter. Le propriétaire devrait vous le proposer par écrit, en exposant en détail le prix et les conditions de vente, avant de le mettre en vente ailleurs. Si vous ne répondez pas ou ne voulez pas acheter, il a le droit de le vendre à qui que ce soit. Cependant, s'il vend sans vous l'offrir d'abord, vous avez le droit de faire annuler la vente et acheter la propriété au même prix.
Pleine propriété
Les lieux de pleine propriété aux prix raisonnables sont une chose rare en Espagne, ainsi si on vous offre un à un bon prix, vous devriez le considérer sérieusement. Comme le nom le suggère, la pleine propriété vous offre plus de liberté, surtout du point de vue de modification à la propriété pour vos besoins. Vous aurez aussi la possibilité de louer ou de proposer un crédit-bail et, évidemment, après le paiement pour acheter les lieux, il n'y a aucun loyer à payer. Acheter une propriété commerciale est exactement comme acheter une propriété résidentielle.